中国航空法律服务中心

图：海航置业拖欠国美商都资金的原因或是因为其资金链危机。

       “我们已将海航置业告上法庭，法院先会和双方做一个约谈，如果没有结果下个月可能就会开庭审理，我们最终的诉讼目的就是让其遵守合同的约定，支付本金和违约金共计28亿元，”鹏润地产副总裁于星旺告诉时代周报记者。

　　而让国美系的鹏润地产和昔日合作伙伴海航置业反目成仇的，正是两年前的国美商都的转让。国美商都，是当年北京市最大的“招拍挂”项目；其庞大的建筑面积，即使在如今亚洲的商业地产项目中，依然位居前列；而57.5亿元的合同金额，也使其成为中国房地产资本运作最大单子之一。

　　粗略估算，国美商都现在的市价超过100亿元，而海航置业拖欠资金的原因或是因为其资金链危机。大规模的收购导致海航集团的负债率飙升到74%。

       国美上诉追讨28亿债务

　　北京西南四环科丰桥东南角，毗邻总部基地，安静地矗立着一大片高层建筑。在寸土寸金的丽泽商务圈，这个闲置多年的庞大建筑群总会引起路人探究的目光。

　　国美商都曾是国美电器前掌门人黄光裕斥巨资取得的项目，并一度承载着他的商业地产梦。有关资料显示，国美商都规划用地面积180亩，总建筑面积55.5万平方米，由美国RTKL国际公司负责概念设计，中建五局和中建八局承建。

　　A座鹏润城由5栋独立的建筑体相互贯通，是建筑面积超过30万平方米的国内首家独创式多主题、强强联手的美式购物中心。B座12万多平方米的鹏润国际时尚中心集商务、贸易、批发、零售、会展、品牌推广于一体，欲打造中国与国际时尚产业交流接轨的平台。

　　如此庞大的建筑面积，即使在如今亚洲的商业地产项目中，依然位居前列。

　　2009年初，执掌鹏润地产的黄秀虹确定了出售国美商都的方案。之后鹏润地产与中铁置业进行谈判，但由于在“整体转让”还是“股权合作”的具体方式上存在分歧，双方的谈判最终失败。此后，又有两家投行愿意以控股的方式来竞争这一项目，给出的最高价格是60亿元，但最终未果。

　　2009年8月有消息传出，国美商都将以60亿元的身价迎来新东家中建八局，而后红星美凯龙也被传将接手国美商都。

　　直到2012年8月，有媒体从海航集团获得一份内部通知，内容显示，该集团8月7日已成立由11人组成的“国美商都专项工作组”，由海航集团董事局董事、海航资本控股有限公司董事长谭向东担任总指挥，具体负责完成项目收购后的各项内外部手续，并完成项目融资、落实资金及付款工作。

　　尽管这条消息引起了媒体的极大兴趣，但是当时鹏润地产和海航方面均没有任何人接受采访，因此只能判断国美已经和海航达成协议，但是包括交易金额在内的很多细节都不详。

　　于星旺告诉时代周报记者，实际上国美商都与海航置业在2011年3月就签署了这份合同，海航置业以57.5亿元总价收购“国美商都”项目约56万平方米的物业资产，按照合同规定，海航置业一方本应在2011年7月底前交齐全款，如果违约，违约金将按天计算，截至2013年3月，违约金已经高达8亿元人民币。

　　“当时和我们谈的有十多家，但是海航方面最有诚意，也是最有实质内容的，因此我们最后选择了海航，但是此后两年海航置业多次以资金困难为由，拒绝缴纳剩余的20亿元尾款，为此我们谈过无数次，忍无可忍最后才选择诉讼这种方式，”于星旺表示。

　　由于尾款未付，国美商都也没有真正交给海航置业经营，2013年3月，国美控股集团旗下国美商都建设开发公司因资产转让合同“买方违约”事由，将海航集团旗下海航置业及担保方海航集团诉至北京市高级人民法院，追讨欠款及违约金合计28亿元。目前，北京市高院已立案，并将近日开庭。

　　段和段律师事务所合伙人陈若剑律师告诉时代周报记者，这种合同违约案件，如果项目本身资质没有什么问题，法院一般会倾向支持原告的诉讼请求，因此国美方面胜诉的可能性较大。

　　“通常来说违约金的收取，价格一般是每天万分之二到万分之四，8亿元的违约金额在合理范围内，但是也略高，最终判决时法院可能会根据双方的实际情况酌情处理，如果法院认为违约金过高，法官也可以根据《合同法》行使自由裁量权，”陈若剑表示。

       欠款或因资金链危机

　　57.5亿元的成交价格，曾被当时的媒体形容为“腰斩”，因为国美商都最初的评估价格为100亿元。

　　“北京房地产行业经过几轮增长，57.5亿元的这个价格在2011年来看算是便宜了，尤其是近几年国家多次调控都不涉及商业地产，对国美商都来说是个利好的消息”，亚豪房地产机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

　　国美商都项目是2005年4月18日，北京国美置业有限公司斥资8.05亿元取得，此项目亦成为当年北京最大的“招拍挂”项目。

　　据原国美置业总经理吴坤岭估算，国美商都地上规划建筑面积35万平方米、地下4层面积20多万平方米，当年的总地价为8亿元，建筑成本约为每平方米2000元，加上营销推广费用，总投入在24亿元左右。

　　不过于星旺否认了这个说法，他表示对这个项目的投入一直是持续的，“总投入接近40亿元，我们是溢价转让，但是价格也不高”。

　　国美商都总建筑面积55.5万平方米，其中纯商业用房31万平方米、写字楼3万多平方米、酒店和酒店式公寓5万多平方米。

　　郭毅告诉时代周报记者，目前该区域的高端住宅价格是4万元/平方米左右，如果是酒店式公寓就会精装修，价格应该可以达到5万元/平方米左右；商业用房的价格是2万-3万元/平方米；该区域的写字楼因为以出租为主，价格很难判断。

　　以此推算，这样国美商都酒店式公寓部分价值应该达到25亿元，商业用房价值在62亿-93亿元，加上写字楼部分，国美商都目前的市价应该超过100亿元。

　　招拍挂拿地，项目来源干净；房产证等手续齐全，随时可进入市场；到手的物已然升值，为何海航置业还迟迟没有完成合同？

　　据时代周报记者了解，海航可能是因为资金链出现问题。海航集团于2003年成立海航地产公司，发展海南岛地产业务，2007年5月28日，海航置业控股（集团）有限公司成立，注册资本金17.5亿元。根据其官网介绍，海航置业已开发完成近百个项目，土地开发面积达到1000万平方米，土地储备面积超过3000万平方米。

　　2009年，海航置业在上海击败保利苏宁拿下上海地王；2010年，当国内多家房企因宏观调控纷纷放慢发展速度时，海航却依然高歌猛进，拿地力度不减反增。

　　其母公司也是一样，一位接近海航集团高层的人士孟东（化名）告诉时代周报记者，近几年来海航集团在国内市场斥资上百亿元大举收购，范围广，涉及行业也多，从超市到商场，从工业企业到保险公司，不一而足。

　　根据海南航空发布的2012年年报，公司全年主营业务收入288.68亿元，实现归属于母公司的净利润19.28亿元，同比下降26.7%。

　　2012年，海南航空在利息支出方面创出3年来新高，总额至36亿元，是其净利润的近两倍。

　　大规模的收购直接导致海航集团的负债率飙升，其年报显示，截至2012年12月31日，海南航空的资产负债率高达74%，虽低于2011年资产负债率6个百分点，但仍高于行业内平均水平。

　　近年来海航系曾多次发生资金纠纷：2013年1月，华融金融租赁曾向法院提出对海航采取财产保全申请；2012年，海航置业与收购的九龙山发生股权纠纷；2011年，海航与希腊家族企业Vafias Group、挪威奥斯陆上市的Golden Ocean以及总部位于挪威卑尔根的Spar Shipping等几家中外船商均发生了租金纠纷，牵涉12艘轮船，所欠金额超过5亿元。

　　但是在4月初的博鳌亚洲论坛上，海航集团董事局主席陈峰在接受媒体采访时曾否认资金链紧张的说法。

       5年5任总经理

　　2005年，国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区产业基地35-A1地块，成为北京市当年最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”；2005年6月24日，国美置业为国美商都项目正式注册成立了北京国美商都建设开发有限公司，黄光裕亲任董事长，由此可见国美商都在国美地产中的分量。

　　时任国美置业总经理的禹晋永将项目定位成“世界电子电器高科技体验中心”，但很快便因“泄露公司发展计划”之名被辞退。在禹晋永离开后，总经理一职由公司原来的副总经理吴坤岭接替。

　　2006年，以房地产销售驰名业界的香港人童渊受到黄光裕提拔，出任国美置业总经理，童渊此后提出了服装时尚中心的概念，一年多后无功而返。

　　2007年，外部结构和框架基本建成的国美商都请来了曾盘活中友百货的台湾人周东权，但后周东权因与管理层的一些分歧，挂印而去。

　　从禹晋永、吴坤岭、童渊、周东权到王海域，项目名称也由禹晋永时代的国美商都，先后更名为鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场，最后又回到国美商都。5年5任总经理，5年4次更改项目定位，也预示了国美商都最后被出售的命运。

　　但是，国美商都多舛的命运似乎还没有结束。

　　21世纪不动产商业地产董事总经理蔡宇翔认为，一般的商业综合体也就10万平方米左右，50多万平方米体量，堪称“商业航母”。而商业地产比住宅地产要复杂得多，要有持续的资金投入、成熟的管理团队，以及精准的定位，因此继任者的挑战极大。

　　郭毅也告诉时代周报记者，丽泽商务区的定位以商业为主，最重要的是周边缺少住宅项目，加上在此区域落户的企业以中小企业为主，无法像有很多世界500强企业中国区总部落户的CBD区域一样繁荣，因此项目周边缺少商业氛围。